Dación en pago en España 2016

La dación en pago se ha visto como una alternativa a evitar un embargo, dado que éste último hacia que todavía se tuviese deuda con el banco, ya que le precio de la vivienda había bajado, además de quedarte sin la propia vivienda.

Vamos a ver diferentes aspectos de la dación en pago en España 2016:

Dación en pago, ¿Qué es?

La dación en pago es la entrega del inmueble al banco a cambio de saldar la deuda que se mantiene con él. Después, la entidad financiera saca a subasta  dicho inmueble para poder cobrarse la deuda pendiente.

La dación en pago consiste en un cambio de titularidad a nombre del banco, entrega de llaves, trámites, etc., que liberan al hipotecado de su deuda con la entidad financiera y su responsabilidad ilimitada.

Por lo tanto, la dación en pago es la mejor solución para el hipotecado que no puede pagar sus cuotas al banco, ya que se libera de esta deuda. Sin embargo, el embargo hace que pierda su casa, la deba entregar al banco, y éste la saque a subasta. Su en la subasta nos e ha adquirido el precio que falta por pagar de la hipoteca, el deudor tendrá todavía esa deuda pendiente, además de haber pedido su vivienda.

Ley de dación en pago 2016

Anteriormente, la Ley Hipotecaria contemplaba la dación en pago, pero se debía estar de acuerdo en ambas partes y firmado antes del préstamo hipotecario y debía figurar en la escritura hipotecaria. Como esto no se hacía anteriormente, el banco “no tenía más remedio” que ejecutar el embargo.

Ahora existe la ley de dación en pago RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, que contempla medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos y ofrecerle mayores facilidades.

Según esta nueva ley, hay un aserie de condiciones para obtener la dación en pago:

1. Que la hipoteca del inmueble tenga un precio de compra-venta que no exceda de unos determinados valores en función de los municipios:

• Municipios con más de 1 Millón habitantes: 200 mil € 
• Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € 
• Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € 
• Hasta 100 mil hab.: 120 mil € 

2. El préstamo hipotecario sea sobre la vivienda habitual y sea el único que tiene.
3. Todos los miembros de la familia carezcan de ingresos.
4. La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la familia.
5. El conjunto de miembros de familia no tenga otros bienes o derechos patrimoniales, los cuales podrían servir para saldar la deuda.

Si aun así se cumplen con los requisitos, el banco puede hacer una renovación de hipoteca, para ajustar las cuotas a los ingresos de los hipotecados. Por ejemplo, se puede posponer la hipoteca 5 años más con: carencia de capital durante 4 años, mas ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años, mas reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.

El Gobierno modificó, a través de un Real Decreto, la Ley 1/2013, también llamada como la ley de la “segunda oportunidad”. En esta modificación se incluye medidas en la que se refuerza la protección a los deudores hipotecarios, se reestructura la deuda y se puede optar por el alquiler social. 

Como negociar con el banco la dación en pago

Lo primero es hablar con el intermediario o director de la entidad financiera y exponer su situación económica actual. Se podrá acordar una cuota o medidas para evitar que el deudor pierda su casa y que el banco añada a mas morosos en su lista.

Dependiendo de la situación del cliente, el banco podrá: pactar una carencia total (durante un tiempo), pactar una carencia de capital, (sólo se pagaría la parte de intereses de la cuota hipotecaria o, en último caso, una dación en pago (para quitarse la deuda de encima).

También los bancos pueden ofrecer un alquiler social, en el cual se paga al banco un alquiler por su vivienda después de entregarla, si el deudor no tiene donde vivir.

La Entidad Financiera puede entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios. Además, la deuda incrementará los intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de pre litigio.